La France reste désormais l’une des destinations touristiques et d’investissements immobiliers les plus intéressants tant pour les étrangers que pour les non-résidents. Et ce, même si sa fiscalité n’est pas connue comme étant la plus attractive du monde. Cependant, les contraintes juridiques et administratives sont autant de sujets qui préoccupent les investisseurs étrangers. Les placements soulèvent un certain nombre de questions, d’une part, sur les conséquences des différentes étapes du projet immobilier (transmission, détention, cession ou acquisition du bien immobilier) et d’autre part, sur les conséquences fiscales en termes d’acquisition. Pour réussir son investissement immobilier, il existe de nombreuses solutions pour les étrangers.
Fiscalité liée à la détention ou l’occupation d’un bien immobilier
Le droit de la construction et de l’immobilier traite des biens immobiliers. Ces derniers sont soumis à des taxes et des impôts. La taxe d’habitation est un impôt local dont le montant dépend largement de la nature, caractéristiques, emplacement du logement. Elle doit être payée annuellement par la personne ayant la jouissance de la propriété. Si le logement est en location, c’est au locataire de s’acquitter de la taxe d’habitation. Par ailleurs, la taxe foncière est également un impôt local dû annuellement par les propriétaires de biens immobiliers situés en France. Cette taxe est perçue par les collectivités territoriales (régions, départements, communes) pour financier les services publics locaux. En outre, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt sur le patrimoine immobilier des particuliers, et remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018. Vous serez assujetti à l’IFI si la valeur nette de votre bien immobilier dépasse 1,3 million d’euros. Pourtant, il est possible de réduire votre impôt sur la fortune immobilière de plusieurs manières, par exemple en faisant des dons à des organisations d’intérêt général ou d’autres investissements alternatifs (vignobles, forêts). Pour en savoir plus sur la fiscalité des biens immobiliers, vous pouvez effectuer des recherches sur internet.
Fiscalité sur les revenus immobiliers locatifs
Ancien ou neuf, vide ou meublé, la fiscalité sur les revenus immobiliers dépend beaucoup du type du bien. Dans les domaines du droit immobilier, quel que soit le type de location choisi, les revenus des biens immobiliers locatifs situés en France sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les revenus tirés d’une activité de loueur en meublé relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors que les revenus tirés d’une location nue relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Dans les deux cas, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux différents en fonction de la valeur du revenu locatif perçu : le régime réel et le régime micro. Dans le cas d’une location non-meublée, le régime réel s’applique de plein droit lorsque le montant du loyer annuel n’excède pas 15 000 d’euros. Quant à la location meublée, le régime réel est applicable si le montant du loyer annuel dépasse 70 000 d’euros. De plus, le régime micro permet de bénéficier un abattement forfaitaire (50% pour le micro-BIC 30% et pour le micro-foncier) sur les revenus perçus alors que le régime réel permet de déduire les différentes charges supportées par le propriétaire (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, dépenses de travaux…).
Fiscalité applicable à la transmission d’un bien immobilier
En droit immobilier, les droits d’enregistrement définissent un impôt ou une taxe perçue à l’occasion d’un acte juridique appelé l’enregistrement. Ils s’appliquent sur les actes de vente, de location ou bien donation. Ils varient en fonction de la nature du logement et du montant de l’opération. Les droits d’enregistrement sont dus lorsqu’un logement change de propriétaire. En fait, les frais du notaire ne représentent qu’une petite partie des prix d’acquisition, la partie principale est constituée les droits d’enregistrement, qui est de 5, 1 à 5,8 % du prix du bien. Donc, les frais d’acquisition représentent un coût supplémentaire important lors d’une acquisition immobilière, de 7 à 8% du montant de la transaction (taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement, émoluments du notaire…) et doivent être prélevés le jour de la signature du contrat de vente chez le notaire. Quand un propriétaire cède un logement, le prix de vente peut être beaucoup plus élevé que le prix d’achat du bien. En effet, la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée. Elle est imposable au taux forfaitaire actuel de 32,2 %. C’est le notaire qui se charge de calculer la plus-value imposable puis de percevoir et verser par l’impôt dû à l’administration fiscale. Cependant, certains biens immobiliers sont exonérés d’impôts sur les plus-values immobilières, la résidence principale par exemple.
Biens immobiliers : comment alléger la facture fiscale en France ?
Bien que de nombreuses taxes et impôts pèsent sur le bien immobilier, investir dans la résidence principale reste un excellent moyen de constituer un capital grâce aux effets de levier bancaire. Étant donné les montants en jeu, l’achat d’une résidence principale représente souvent un projet de vie qui doit être soigneusement étudié. Il ne serait pas très judicieux d’agir lorsque vous songez à déménager peu de temps après. De plus, quel que soit le type de placement immobilier envisagé, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation afin de réduire la facture fiscale : lois Denormandie, Pinel, Malraux, Censi-Bouvard… Il est donc important d’être bien informé de leur existence et leurs conditions avant d’investir.